Договорът за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане е сред най-често срещаните алеаторни договори в българското право. В практиката често възникват спорове относно неизпълнение на задълженията за грижи и издръжка, което поставя въпроса кога е възможно разваляне на договор за издръжка и гледане и какви са правата на прехвърлителя и неговите наследници.
Договорът за издръжка и гледане не е изрично уреден в действащото българско законодателство, но е признат от съдебната практика като допустим и действителен договор, основан на принципа на свободата на договаряне. Алеаторният характер на договора за гледане и издръжка произтича от обстоятелството, че дължимите от приобретателя издръжка и гледане не са предварително определени по обем и продължителност, а зависят от нуждите, здравословното състояние и продължителността на живота на прехвърлителя. При договор срещу издръжка и гледане задължението на приобретателя е единно и неделимо – то включва както предоставяне на материална издръжка, така и полагане на ежедневни грижи. Съдебната практика приема, че предоставянето само на парични средства без реални грижи, както и полагането на грижи без осигуряване на необходимата издръжка, може да представлява неизпълнение на договор за издръжка и гледане и да бъде основание за неговото разваляне.
Разваляне на договор за гледане и издръжка е допустимо единствено по съдебен ред, тъй като предмет на договора е недвижим имот. Правното основание се съдържа в чл. 87, ал. 3 ЗЗД. Потестативното право за разваляне на договора се погасява с общата петгодишна давност, като за всяко отделно неизпълнение започва да тече нов давностен срок. Това означава, че иск за разваляне на договор за издръжка и гледане може да бъде предявен и години след сключването на договора, ако е налице неизпълнение през последните пет години.
Основният въпрос при всеки съдебен спор за договор за издръжка и гледане е дали неизпълнението е съществено. Съгласно чл. 87, ал. 4 ЗЗД разваляне не се допуска, когато неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед интереса на кредитора. Именно по този въпрос е формирана богата съдебна практика на ВКС относно разваляне на договор за гледане и издръжка.ВКС последователно приема, че преценката дали неизпълнението е съществено не е само количествена, а и качествена. Съдът отчита всички конкретни обстоятелства – възрастта на прехвърлителя, здравословното му състояние, нуждата от постоянни грижи, характера на неизпълнението и отражението му върху физическото и психическото състояние на лицето. Поради това кратък период на липса на грижи може да бъде достатъчен за разваляне на договор за издръжка и гледане, когато прехвърлителят е тежко болен или зависим от чужда помощ.
В съдебната практика се приема, че когато кредиторът-прехвърлител необосновано отказва да приема дължимите грижи и издръжка или по друг начин препятства изпълнението, липсата на необходимото съдействие може да изключи виновния характер на евентуалното неизпълнение от страна на приобретателя. В подобни хипотези последният разполага и с възможност да поиска от съда трансформация на задължението в паричен еквивалент, с оглед осигуряване на надлежно изпълнение независимо от поведението на кредитора.
При уважаване на иска за разваляне на договор за издръжка и гледане настъпва обратно действие – страните следва да върнат полученото. Прехвърлителят или неговите наследници възстановяват правото си на собственост върху имота, а приобретателят може да претендира обезщетение за реално извършените разходи и положените грижи.
Правото да се иска разваляне на договор за издръжка и гледане е наследимо. След смъртта на прехвърлителя неговите наследници могат да предявят иск за разваляне на договора съобразно наследствения си дял, ако приживе не е било налице точно изпълнение на задълженията.
В практиката делата за разваляне на договор за гледане и издръжка са изключително сложни. От съществено значение са медицинската документация, свидетелските показания, експертизите, банковите преводи, както и всички доказателства, установяващи реалното изпълнение или неизпълнение на задълженията по договора. Именно поради това навременната правна консултация и правилно изградената процесуална стратегия са от решаващо значение за успешния изход на подобни съдебни производства.
Настоящата статия има единствено информационен характер и не представлява правна консултация, правно становище или съвет. Изложеното не може да замести индивидуална консултация с адвокат, тъй като всеки конкретен случай следва да бъде преценяван с оглед неговите специфични особености, относими доказателства и приложима съдебна практика. Адвокатска кантора „д-р Гергана Върбанова“ – Варна предоставя правни консултации и процесуално представителство по спорове, свързани с договори за издръжка и гледане, включително при разваляне на договор за издръжка и гледане, защита на права на наследници, искове по чл. 87 ЗЗД, спорове относно неизпълнение на задължения за грижи и издръжка, както и процесуална защита при дела, свързани с прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за гледане и издръжка. Кантората осигурява цялостна правна помощ при подготовка на искови молби, събиране и анализ на доказателства, процесуално представителство пред съд и изграждане на стратегия по сложни наследствени и имуществени спорове.