Защо „икономията“ от такси може да се превърне в значителна загуба за купувача и продавача

При покупко-продажба на недвижим имот понякога се предлага в нотариалния акт да бъде посочена цена, по-ниска от действително уговорената, а разликата да се плати отделно. Обичайният мотив е намаляване на местния данък, нотариалната такса и таксата за вписване. На пръв поглед това изглежда като лесна икономия и приемлив компромис. В действителност обаче страните подписват официално оформен договор, чието съдържание не съответства на действителната им уговорка, и поемат рискове, които многократно могат да надхвърлят спестеното.

Каква е предполагаемата „икономия“?

Разноските по прехвърлянето обичайно включват местен данък при възмездно придобиване, нотариална такса и такса за вписване. Размерът им се определя според приложимата нормативна уредба и конкретния материален интерес, а ставката на местния данък се определя от съответния общински съвет в границите по чл. 47, ал. 2 от Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ).

Същественото е, че за недвижимите имоти данъчната основа е уговорената цена, а когато тя е по-ниска от данъчната оценка – данъчната оценка. Следователно, ако страните посочат цена под данъчната оценка, местният данък пак ще бъде изчислен върху данъчната оценка. В подобна хипотеза очакваната икономия може да бъде минимална или изобщо да липсва.

Законът изисква да бъде посочено действително уговореното плащане

При възмездни сделки с недвижими имоти участниците в нотариалното производство декларират в самия акт, че посочената сума е действително уговореното плащане по сделката (чл. 25, ал. 9 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност – ЗННД). Това не е формална фраза без правно значение. С подписването ѝ всяка страна потвърждава конкретен факт – каква цена е уговорена.

Последици за купувача

1. Риск да не получи обратно цялата действително платена сума

Ако сделката бъде обявена за недействителна, унищожена, развалена или купувачът бъде съдебно отстранен от имота, възниква въпросът каква сума следва да му бъде върната. Нотариалният акт доказва безспорно, че страните са заявили посочената в него цена. За разликата до реално платеното купувачът трябва отделно да докаже както действителната уговорка, така и плащането.

Съгласно чл. 34 ЗЗД при нищожност или унищожаемост всяка страна връща полученото. Това обаче не освобождава купувача от доказателствената тежест за сумата над записаната цена. В Решение № 271 от 05.10.2011 г. по гр. д. № 1577/2010 г., III г. о., ВКС приема значението на доказването на привидността на по-ниската цена за реституцията на действително платеното. Следователно рискът не е, че купувачът по право никога не може да получи разликата, а че ще трябва да я установи в съдебен процес при приложението на ограниченията и изключенията по чл. 164 и чл. 165 ГПК, действително заплатената от него, реална цена.

2. Банковият превод или разписката не премахват проблема

Често се приема, че отделен банков превод, разписка или договор за „обзавеждане“ ще защити купувача. Тези документи могат да имат доказателствено значение, но не преодоляват невярното съдържание на нотариалния акт. Ако основанието за допълнителното плащане не е ясно или е изкуствено конструирано, може да възникне нов спор дали сумата е част от цената, плащане без основание, неизпълнение поради липса на насрещна престация или възнаграждение по друг договор.

3. По-висок данък при бъдеща продажба

При последваща облагаема продажба на имота облагаемият доход на физическото лице се определя по правилото на чл. 33, ал. 1 ЗДДФЛ – положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване, намалена с 10% разходи. Цената на придобиване по чл. 33, ал. 6, т. 1 ЗДДФЛ е документално доказаната цена.

Така днешната „икономия“ може да увеличи бъдещата данъчна печалба на купувача. Ако той придобие имота при вписана в нотариалния акт цена от 120 000 евро и по-късно го продаде за 210 000 евро, изходната величина за изчисляване на евентуалния облагаем доход ще бъде значително по-неблагоприятна, отколкото ако реалната придобивна цена от 200 000 евро е била надлежно вписана в нотариалния акт. Разбира се, конкретният доход може да е необлагаем при предпоставките на чл. 13, ал. 1, т. 1 ЗДДФЛ, но това зависи от вида и броя на имотите и от изтеклия срок на притежание. Не следва предварително да се разчита, че освобождаването непременно ще е приложимо.

4. Ограничена защита при вреди от нотариално действие

Когато са налице предпоставките за отговорност на нотариуса по чл. 73, ал. 1 ЗННД, законът ограничава отговорността до удостоверявания материален интерес. Занижената цена може да се окаже неблагоприятна именно когато купувачът търси обезщетение за вреди, свързани с нотариалното удостоверяване. Отговорността не възниква автоматично, необходимо е да бъдат доказани противоправно поведение, вреда, вина и причинна връзка, но изкуствено заниженият материален интерес допълнително отслабва защитата.

5. Проблеми при банково финансиране и доказване на произхода на средствата

Банките, нотариусите и другите задължени субекти прилагат мерки срещу изпирането на пари и следят икономическата логика на плащанията. Значителна сума, платена извън цената по нотариалния акт, може да предизвика допълнителни въпроси за основанието и произхода ѝ. При ипотечен кредит банката обичайно изисква плащанията и документите да са съгласувани. Скритата част от цената не само не е защитена от кредита, но може да осуети финансирането или да постави купувача в нарушение на договорените с банката условия.

Последици за продавача

1. Трудност да събере неплатената част от реалната цена

Ако част от реалната цена трябва да бъде платена след подписването на нотариалния акт, а купувачът откаже да я плати, продавачът ще трябва да докаже уговорка, различна от съдържанието на подписания от самия него акт. Това може да изисква разкриване на привидността на клаузата за плащане на продажната цена и едновременно с това да изложи продавача на данъчни и други последици. Така инструментът, избран за „икономия“, може да затрудни именно събирането на собственото му вземане.

2. Данъчни корекции, лихви и санкции

Когато доходът от продажбата е облагаем, физическото лице дължи данък върху действително придобития облагаем доход, а не върху произволно записана по-ниска сума. Чл. 33, ал. 5 ЗДДФЛ изрично предвижда, че продажната цена включва всичко придобито във връзка с продажбата, включително възнаграждение, различно от пари. При установяване на по-високата реална цена могат да последват допълнително установяване на задължения, лихви за забава и административни санкции. При продавач – търговец или дружество, могат да възникнат и допълнителни последици по ЗКПО, ЗДДС и счетоводното законодателство според конкретния статут на сделката.

Последици и за двете страни

•  Привидната клауза за цената може да стане предмет на отделен съдебен спор, който увеличава разноските и продължителността на защитата.
•  Плащането извън нотариалния акт може да бъде трудно обяснимо пред банка, приходна администрация, съд, наследници или кредитори.
•  Ако реалната цена надхвърля законовия праг за плащане в брой, плащането трябва да се извърши по предвидения в закона безкасов ред; разделянето на сумата или прикриването ѝ под друго основание не е сигурно решение, а нарушение на императивна правна норма.
•  При последващ спор всяка страна има интерес да се позове на различна версия: купувачът – на по-високата реално платена цена, а продавачът – на по-ниската документално отразена цена. Първоначалното съгласие за „икономия“ често изчезва заедно с добрите отношения.
•  Наследници, кредитори и трети лица могат да не са обвързани по същия начин от вътрешната уговорка и да оспорят нейното съдържание или противопоставимост.

Ниската цена не винаги е фиктивна

Страните по принцип са свободни да уговорят цена, различна от пазарната, включително по-ниска, когато това е действителната им воля. Самото отклонение от пазарната стойност не доказва наличие на симулация. Проблемът възниква, когато в нотариалния акт умишлено се посочва една цена, а действително е договорена и платена друга. Именно несъответствието между декларираното и реалното плащане поражда разгледаните рискове.

Разликата се оформя като „цена за обзавеждане“, каквото не съществува, къде е рискът?

Разпространен вариант е в нотариалния акт да се посочи по-ниска цена, а разликата да се плати по отделен договор за продажба на обзавеждане. Когато обзавеждане действително се продава и предава, това е действителна уговорка между страните, които сами определят каква е цената на продаваното движимо имущество – обзавеждане. Различен е казусът, при който обзавеждане в действителност няма и нищо не се предава, договорът съществува единствено за да оправдае плащането на прикритата част от цената на имота.

От гражданскоправна гледна точка такъв договор е привиден и следователно нищожен (чл. 26, ал. 2, предл. 5 ЗЗД). Той прикрива действителната уговорка – доплащане на цената на имота, чието действие се преценява по правилата на чл. 17, ал. 1 ЗЗД. Тъй като договорът за прехвърляне на недвижим имот изисква нотариална форма, действителността на прикритата уговорка за по-високата цена е най-малкото спорна. Практическият резултат е, че платената „за обзавеждане“ сума остава без сигурно правно основание.

За купувача рискът е двоен. При нищожност, разваляне на продажбата или съдебно отстраняване от имота тази сума не се връща автоматично като част от цената – купувачът трябва първо да разкрие симулацията при ограниченията за свидетелските показания по чл. 164 и чл. 165 ГПК. Ако пък се опита да си я върне на самостоятелно основание – поради непредадено обзавеждане, той се позовава на договор, за който сам знае, че е привиден, и се излага на възражението, че никаква престация не е била дължима.

За продавача рискът е огледален. Описаните в договора вещи формално се дължат – купувачът може да претендира предаването им или да развали договора за обзавеждане и да иска връщане на платеното в избран от него момент, включително след влошаване на отношенията. Продавачът ще трябва или да „изпълни“ несъществуващо задължение, или да разкрие симулацията с всички последици от това.

Данъчното измерение също не бива да се подценява. Схемата обичайно разчита на обстоятелството, че доходите на физическите лица от продажба на движимо имущество по принцип са необлагаеми (чл. 13, ал. 1, т. 2 ЗДДФЛ). При установяване на привидността обаче сумата се третира като част от цената на имота с произтичащите последици – допълнително установяване на задължения, лихви и санкции, включително възможност за ревизия по особения ред на чл. 122, ал. 1, т. 2 ДОПК при данни за укрити доходи. Декларирането на неверни обстоятелства може да постави и въпроса за административнонаказателна, а в определени хипотези и за наказателна отговорност.

Как да се постъпи правилно

•  Консултирайте сделката с адвокат;
• В нотариалния акт да се посочи пълната действително уговорена цена;
•  Начинът и сроковете на плащане да бъдат описани точно – аванс, остатък, банков кредит, условие за освобождаване на сумата;
•  Плащанията да се извършват по проследим банков път, когато законът го изисква или когато това е необходимо за защита на страните;
•  Предварителният договор, нотариалният акт, банковите преводи и счетоводните документи да съдържат необходимите индивидуализиращи данни;
•  Преди сделката да се изчислят реалните разходи. Често след сравнение със стойността на имота и размера на риска става ясно, че предполагаемата икономия не е разумна;
•  При специфично данъчно третиуране на сделката – продажба от дружество, регистрация по ДДС, поредица от сделки, кратък срок на притежание или свързани лица – да се направи предварителна правен анализ и консултация с данъчен екперт.

Заключение

Намаляването на продажната цена в нотариалния акт не е безобидна счетоводна техника. То прехвърля върху страните значителен доказателствен, данъчен и санкционен риск. За купувача най-съществена е опасността част от платеното да остане трудно доказуема и да увеличи бъдещото му данъчно облагане. За продавача – рискът да не може лесно да събере остатъка от реалната цена и да понесе последици за недеклариран доход. И за двамата остава подписаното потвърждение, че записаната сума е действително уговорената проажна цена.

Последиците от невярно посочената цена могат да се проявят години по-късно – при съдебен спор, данъчна проверка, препродажба, наследяване или принудително изпълнение. Затова правната сигурност изсиква сделката да отразяват действителната воля на страните.

Адвокатска кантора „д-р Гергана Върбанова“, гр. Варна, предоставя правни консултации и цялостно правно съдействие при покупко-продажба на недвижими имоти – проучване на собствеността и вещните тежести, подготовка и преглед на предварителни договори и нотариални актове, договаряне на продажната цена и начина на нейното плащане, както и представителство при нотариалното изповядване на сделката. Кантората консултира купувачи и продавачи относно дължимите данъци и такси, рисковете при посочване на цена, различна от действително уговорената, доказването на реално извършените плащания и последиците при недействителност или разваляне на сделката, както и при съдебно отстранение на купувача. За адвокат във Варна с опит в областта на вещното, облигационното и данъчното право при сделки с недвижими имоти, свържете се с кантората ни.

Настоящата статия има информативен характер и не представлява правен или данъчен съвет, нито индивидуална правна консултация. Нормативната уредба е съобразена с действащото законодателство към датата на публикуване.