Повод за настоящия анализ е Решение № 755 от 17.12.2025 г., постановено по гр. д. № 3311/2024 г. на Върховния касационен съд, с което се възприема разрешение, отклоняващо се от трайно установената съдебна практика относно придобивната давност при фактическо съжителство.

С Решение № 755/17.12.2025 г., постановено по гр. д. № 3311/2024 г. на Върховния касационен съд (ВКС), съдебният състав е постановил разрешение, което се отклонява от трайно установената съдебна практика относно упражняването на фактическата власт от лице, допуснато да ползва недвижим имот в рамките на фактическо съжителство.

До постановяване на цитираното решение практиката на ВКС последователно приема, че когато фактическата власт върху имота е установена в резултат на фактическо съпружеско съжителство, тя по правило представлява търпими действия, основани на личните отношения със собственика и на неговото съгласие, поради което тези търпими действия не представляват владение по смисъла на чл. 68, ал. 1 ЗС и в полза на лицето не тече придобивна давност. Липсата на ясно и недвусмислено намерение за своене, противопоставено на титуляря на правото на собственост, е водещият аргумент, на който съдебната практика основава отказа да признае вещноправни последици на подобно ползване, независимо от неговата продължителност и интензитет, доколкото самото упражняване на фактическа власт, обусловено от лични отношения и търпяно от собственика, не трансформира по своя характер държането във владение и не може да замести изискуемия елемент на animus domini.

В трайната си и непротиворечива практика ВКС разглежда т.нар. търпими действия като прояви на фактическа власт, които не пораждат вещноправни последици и не могат да бъдат квалифицирани като владение по смисъла на чл. 68, ал. 1 ЗС. Съдът приемаше, че когато ползването на недвижим имот се осъществява със знанието и съгласието на титуляря на правото на собственост и се основава на лични или други отношения между страните, включително в хипотезите на фактическо съпружеско съжителство, извършваните действия по обитаване, поддръжка, ремонти, подобрения и заплащане на консумативни разходи по правило представляват търпими действия. Те се разглеждаха като естествено следствие от общото ползване на жилището и от съществуващите лични отношения, поради което съдът приемаше, че не могат да обосноват наличие на владение и начало на придобивна давност.

В обсъжданото решение ВКС приема, че търпимите действия се отличават с “откъслечност и несистемност“. В доктрината обаче е прието, че правната същност на търпимите действия се извежда не от тяхната честота или продължителност, а от основанието, на което се упражняват. ВКС нееднократно е давал разяснения, че търпимите действия се определят като действия, извършвани със знанието и съгласието на собственика, произтичащи от лични, семейни или фактически отношения и лишени от намерение за своене. Следователно те могат да бъдат постоянни, продължителни и системни, без това да променя правната им квалификация като търпими.

В решението ВКС изрично приема, че интензитетът и продължителността на търпимите действия сами по себе си не са достатъчни да трансформират търпимите действия във владение, тъй като липсва субективният елемент на владението – намерението за своене (animus domini). Подобно разрешение, разглеждано извън конкретната фактическа обстановка, може да породи риск от правна несигурност. По начало при фактическо съжителство повечето действия, които обичайно биха се възприели като „собственически“ – обитаване, поддържане, ремонти, подобрения, плащане на разходи – се осъществяват именно по силата на личната връзка и със съгласието на собственика. Поради това те трудно могат да бъдат разграничени като действия, с които се отрича чуждото право, тъй като външно изглеждат напълно съвместими с търпимото ползване. Изискването за ясно и недвусмислено противопоставяне предполага поведение, което по правило е трудно съвместимо с фактическото съжителство.

В разглежданото решение ВКС приема, че продължителното фактическо съжителство, съвместното обитаване на имота за период над двадесет години, извършването на съществени преустройства и подобрения, участието в управлението на етажната собственост и публичното демонстриране на поведение като съсобственик могат да бъдат преценени като надхвърлящи рамките на търпимите действия и да обосноват извод за установено съвладение. Според съда това съвладение е било явно, трайно и несмутено и е довело до придобиване по давност на ½ идеална част от имота. Подобен подход поражда въпроси от принципен характер, тъй като допуска интензитетът и продължителността на фактическите действия да придобият съществено значение при преценката за наличие на намерение за своене (animus domini). Необходимо е ясно разграничаване между търпимите действия, произтичащи от личните отношения между страните и търпени от титуляря на правото на собственост, и проявите на фактическа власт, които обективират намерение за своене и формират субективния елемент на владението. Това разграничаване е от съществено значение за съвместимостта на съдебната практика с установените критерии на вещното право и за запазването на правната сигурност при прилагането на института на придобивната давност.

Решението създава и диспропорция, тъй като при сходна житейска ситуация, но в хипотезата на сключен граждански брак, законодателят изрично е изключил възможността за придобивна давност между съпрузи. Съгласно чл. 115, б. „в“ ЗЗД давност между съпрузи не тече, докато бракът съществува, поради което дори когато имотът е придобит от единия съпруг непосредствено преди сключването на брака и през целия период на брачното съжителство другият съпруг упражнява фактическа власт, участва в стопанисването и извършва подобрения, той е лишен от възможността да се позове на придобивна давност. В този смисъл се достига до неравнопоставеност, при която фактическото съжителство се оказва в по-благоприятно положение от брака – институт на семейното право. Подобно разрешение разклаща систематичната логика на правната уредба, тъй като чрез разширително тълкуване на владението при фактическо съжителство се допуска постигане на резултат, който законодателят съзнателно е изключил при брачните отношения.

Въпреки подробните мотиви и стремежа на съда да постигне справедлив резултат с оглед на житейската логика в конкретния казус, Решение № 755/2025 г. следва да бъде възприемано по-скоро като съдебна практика, обусловена от специфичните особености на разглеждания случай. Съдебният акт открива широко поле за дискусия и анализ, но неговото възприемане и прилагане като общо правило би могло да постави под въпрос последователността на утвърдената съдебна практика в материята на придобивната давност при фактическо съжителство.

Екипът на адвокатска кантора „д-р Гергана Върбанова“ оказва правни консултации и процесуално представителство по спорове за собственост и придобивна давност, включително при фактическо съпружеско съжителство, като защитава интересите на клиентите ни съобразно конкретния казус, действащото законодателство и съдебната практика.