Когато предварителният договор не е достатъчен: Какво трябва да знаете за съдебното производство по обявяване на предварителния договор за окончателен?

Представете си, че сте сключили предварителен договор за покупка на мечтания от Вас имот. Развълнувани сте, но изведнъж продавачът се отказва или не изпълнява задълженията си. Какво се случва тогава? Дали всичко е загубено? Не непременно, но е важно какви са клаузите на сключения от Вас предварителен договор! Българското законодателство предвижда механизъм, чрез който можете да защитите интересите си и да постигнете желаната сделка – съдебно обявяване на предварителния договор за окончателен с предявяване на иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД.

Какво представлява предварителният договор?

Предварителният договор е споразумение, с което страните се задължават да сключат окончателен договор в бъдеще. Той е изключително важен инструмент, особено при сделки с недвижими имоти, тъй като дава сигурност и на двете страни, преди да се стигне до етап, в който могат да финализират сделката с нотариален акт. Най-често предварителните договори се сключват за прехвърляне на право на собственост върху имот (апартамент, къща, земя) или за учредяване на ограничено вещно право (например право на строеж – суперфиция). Важно е да знаете, че предварителният договор не прехвърля собствеността, той е обещание за прехвърляне на собствеността в бъдеще. Предварителният договор само създава облигационни права и задължения между страните. Той трябва да бъде задължително сключен в писмена форма и да съдържа съществените условия на окончателния договор. Това включва ясно индивидуализиране на имота (точно описание, местоположение) и продажната му цена. Водената между страните електронна кореспонденция също може да има характера на предварителен договор, т.к. съгласно  чл. 3, ал. 2 от ЗЕДЕУУ, писмената форма се счита за спазена, когато е съставен електронен документ, съдържащ електронно изявление.

Кога предварителният договор може да бъде обявен за окончателен по съдебен ред?

Правото да поискате съдът да обяви предварителния договор за окончателен възниква, когато насрещната страна по него не изпълни доброволно задължението си в уговорения срок. Това може да е отказ на продавачът да се яви пред нотариус, отказ на купувача да плати цената или друго неизпълнение, което пречи на сключването на окончателния договор. Само валидно сключен предварителен договор може да бъде обявен за окончателен. Ако договорът е нищожен (например поради липса на писмена форма или съществени условия), той не поражда правни последици и не може да бъде предмет на търсената съдебна защита.

За да бъде уважен искът за обявяване на предварителния договор за окончателен, ищецът следва да е изправна страна, т.е. да е заявил реална готовност за изпълнение на поетите задължения или дори вече да ги е изпълнил съобразно договора, като на това изпълнение кореспондира неизпълнението на ответника като неизправна страна по предварителния договор. Съдебното производство по обявяване на предварителен договор за окончателен има своите специфики, макар и до голяма степен да следва общите правила на гражданския процес.

Делата за обявяване на предварителен договор за окончателен се разглеждат от съда по местонахождението на имота. Искът за обявяване на предварителен договор за окончателен се погасява с обща 5-годишна давност. Този срок започва да тече от датата, на която окончателният договор е трябвало да бъде сключен (т.е., от падежа на задължението). Ако съдът уважи Вашия иск и обяви предварителния договор за окончателен, съдебното решение замества нотариалния акт. Това означава, че с влизането в сила на съдебното решение Вие ставате собственик на имота (или титуляр на съответното вещно право). Важно е да знаете, че ако има неизпълнена част от вашето задължение (например, ако не сте платили цялата цена), съдът ще постанови в решението си, че Вие сте длъжни да изпълните съответното задължение – в конкретния пример да заплатите дължимия остатък от продажната цена. Множество детайли могат да повлияят на изхода от подобно дело. От значение е дали имотът е съпружеска имуществена общност, тъй като в тези случаи е необходимо съгласието на неучаствалия в сключването на договора съпруг, за да може предварителният договор да бъде обявен за окончателен по съдебен ред. В случаите, когато една от страните е юридическо лице, трябва да се провери дали са спазени всички изисквания на закона и на съответния дружествен договор (устав) за сключване на такъв вид сделка, включително дали има валидно решение на управителния орган, както и да се провери представителната власт на лицето, което подписва предварителния договор.

Защо е важна консултацията с адвокат?

Процесът по обявяване на предварителен договор за окончателен е сложен и изисква познаване на множество правни норми и съдебна практика. Макар да сте добросъвестна страна, липсата на опит може да доведе до пропускане на важни срокове, неточности в исковата молба или неправилно представяне на доказателства. Много купувачи приемат предложените от строители или посредници т.нар. „стандартни“ договори, без да ги прегледат внимателно. От практиката ни сме установили, че често този тип договори са съставени в полза на насрещната страна и рядко защитават интересите на купувача.

Преди да подпишете предварителен договор, потърсете адвокат, с когото да обсъдите предложените Ви в договора параметри. Един от ключовите елементи е срокът – договорът трябва да съдържа конкретна дата за сключване на окончателен договор, а не неясни обещания. Особено внимание на сроковете трябва да се обърне при сключване на предварителен договор за имот, който е в строеж – „на зелено“. Дефинирането на срокове за получаване на съответните актове в строителството е от съществено значение и стимулира инвеститора–продавач към изправност и завършване на строителството в срок.

Обърнете внимание на уговорените в договора неустойки, тъй като те трябва да бъдат симетрични (при равнопоставеност на страните) – ако вие носите отговорност при забава, то и продавачът трябва да бъде обвързан със същата санкция при свое неизпълнение – например при неспазен срок за получаване на съответния акт в строителството. Има значение какъв е характерът на платената от вас сума – дали тя е оформена като авансова вноска или като задатък по смисъла на Закона за задълженията и договорите.

Възможно е продавачът да Ви предложи да придобиете направо търговското дружество, което е собственик на имота. Изглежда примамливо, особено ако сделката бъде „оферирана“ само като продажба на дружествените дялове по номинал. Това обаче крие рискове за купувача, който придобива дружеството не само с неговите активи (продавания имот), но и със всички скрити и явни задължения – например стари дългове, записи на заповед, евентуални съдебни спорове и дори данъчни ревизии. Придобиването на имот, който е внесен в капитала на търговското дружество като апорт (непарична вноска), също крие определени рискове, като впоследствие купувачът може да бъде изненадан от съдебни претенции от страна на кредитори на предишния собственик (продавач).

Нашият съвет е да потърсите професионална правна помощ от адвокат, още на етап сключване на предварителен договор. Експертната консултация ще Ви помогне да прецените ситуацията, да подготвите необходимите документи и да защитите максимално ефективно Вашите интереси.

Настоящата информация има общ характер и не замества индивидуалната консултация, съобразена със спецификата на Вашия конкретен казус. Ако имате нужда от съдействие от адвокат в гр. Варна, свържете се с нас – нашият екип ще Ви помогне с внимание и професионализъм.