Предварителен договор, извънредно положение и задължението на купувача да плати цената

Обичайно предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот има за цел да подготви страните за бъдещото сключване на окончателен договор. Поради това предварителният договор съдържа в себе си всички съществени елементи на бъдещия окончателен договор за покупко-продажба – предмет, цена, условия и срокове за финализиране сделка.

Ситуацията в страната е безпрецедентна, което поставя и редица въпроси, свързани с изпълнението на поетите с предварителния договор задължения. Най-често срещаната хипотеза е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот преди обявяване на извънредното положение на 13.03.2020 год.

Несигурността в стопанския оборот направи несигурни и бъдещите купувачи. Това от своя страна повдигна въпроса могат ли те и как да се освободят от сключения предварителен договор.

За да се даде отговор на този въпрос следва да се направят няколко уточнения:

• Когато купувачът по договора е физическо лице, той не може да се ползва от института на стопанската непоносимост, залегнал в чл.307 от ТЗ. Стопанската непоносимост е приложима само в отношенията между търговци;
• Форсмажора или непреодолимата сила е уредена в чл.306 от ТЗ и намира приложение спрямо търговците. За останалите субекти – нетърговци, се прилага разпоредбата на чл.81 от ЗЗД, съгласно която длъжникът не отговаря за неизпълнение на поетото с договора задължение, ако невъзможността  за неизпълнение  не може да му се вмени във вина;
• Тогава когато задължението е за плащане на парична сума, независимо дали сделката е между търговци или не, се прилага нормата на чл.81, ал.2 от ЗЗД, която предвижда, че обстоятелството, че длъжникът не разполага с парични средства за изпълнение на задължението, не го освобождава от отговорност.

След направените уточнения може да направим и извода, че задължението за плащане на цената е парично задължение, поради което и длъжника не може да се позове на непреодолима сила и да откаже изпълнението си за плащане на цената. В този смисъл, ако сключеният договор е преди извънредното положение, но задължението за плащане на цената става изискуемо по време на извънредното положение, единствения начин за неплащане на цената е на посочените в предварителния договор основания. Идеята на законодателя е, че сключените между страните договори имат силата на закон за тях, поради което и прекратяването или/развалянето на договора е мислимо само в предвидените от закона случаи или по начин, уговорен в сключения между страните договор. Длъжникът винаги отговаря за поетите парични задължения, поради което забавата в изпълнението ще е свързана и с предвидените в договора последици – пр. неустойка за забавено изпълнение.

Страната не може да се освободи от договора едностранно, без да понесе санкции за това, че не е изпълнила задължението си за плащане на цената. Какви са тези санкции зависи от конкретния договор, но обичайно за обезпечаване на изпълнението по договора се уговорят клаузи за неустойка, задатък или отметнина, последната като възможност за отказ от договора.

По отношение на търговците би могло да се мисли за приложението на института на стопанската непоносимост, защото при него изпълнението на задължението е все още възможно. Същественото е, че ако търговецът изпълни задължението си по договора, това би могло да бъде разорително за него. В този случай преценката ще е на съда и ще зависи от конкретните обстоятелства по делото.

* Настоящият текст не представлява консултация, а само анализ на действащата нормативна уредба и не може да замени консултацията с адвокат.