При покупко-продажба на недвижим имот понякога се предлага в нотариалния акт да бъде посочена цена, по-ниска от действително уговорената, а разликата да се плати отделно. Обичайният мотив е намаляване на местния данък, нотариалната такса и таксата за вписване. На пръв поглед това изглежда като лесна икономия и приемлив компромис. В действителност обаче страните подписват официално оформен договор, чието съдържание не съответства на действителната им уговорка, и поемат рискове, които многократно могат да надхвърлят спестеното.

Каква е предполагаемата „икономия“?

Разноските по прехвърлянето обичайно включват местен данък при възмездно придобиване, нотариална такса и такса за вписване. Размерът им се определя според приложимата нормативна уредба и конкретния материален интерес, а ставката на местния данък се определя от съответния общински съвет в границите по чл. 47, ал. 2 от Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ).

Същественото е, че за недвижимите имоти данъчната основа е уговорената цена, а когато тя е по-ниска от данъчната оценка – данъчната оценка. Следователно, ако страните посочат цена под данъчната оценка, местният данък пак ще бъде изчислен върху данъчната оценка. В подобна хипотеза очакваната икономия може да бъде минимална или изобщо да липсва.

Законът изисква да бъде посочено действително уговореното плащане

При възмездни сделки с недвижими имоти участниците в нотариалното производство декларират в самия акт, че посочената сума е действително уговореното плащане по сделката (чл. 25, ал. 9 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност – ЗННД). Това не е формална фраза без правно значение. С подписването ѝ всяка страна потвърждава конкретен факт – каква цена е уговорена.

Последици за купувача

1. Риск да не получи обратно цялата действително платена сума

Ако сделката бъде обявена за недействителна, унищожена, развалена или купувачът бъде съдебно отстранен от имота, възниква въпросът каква сума следва да му бъде върната. Нотариалният акт доказва безспорно, че страните са заявили посочената в него цена. За разликата до реално платеното купувачът трябва отделно да докаже както действителната уговорка, така и плащането.

Съгласно чл. 34 ЗЗД при нищожност или унищожаемост всяка страна връща полученото. Това обаче не освобождава купувача от доказателствената тежест за сумата над записаната цена. В Решение № 271 от 05.10.2011 г. по гр. д. № 1577/2010 г., III г. о., ВКС приема значението на доказването на привидността на по-ниската цена за реституцията на действително платеното. Следователно рискът не е, че купувачът по право никога не може да получи разликата, а че ще трябва да я установи в съдебен процес при приложението на ограниченията и изключенията по чл. 164 и чл. 165 ГПК, действително заплатената от него, реална цена.

2. Банковият превод или разписката не премахват проблема

Често се приема, че отделен банков превод, разписка или договор за „обзавеждане“ ще защити купувача. Тези документи могат да имат доказателствено значение, но не преодоляват невярното съдържание на нотариалния акт. Ако основанието за допълнителното плащане не е ясно или е изкуствено конструирано, може да възникне нов спор дали сумата е част от цената, плащане без основание, неизпълнение поради липса на насрещна престация или възнаграждение по друг договор.

3. По-висок данък при бъдеща продажба

При последваща облагаема продажба на имота облагаемият доход на физическото лице се определя по правилото на чл. 33, ал. 1 ЗДДФЛ – положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване, намалена с 10% разходи. Цената на придобиване по чл. 33, ал. 6, т. 1 ЗДДФЛ е документално доказаната цена.

Така днешната „икономия“ може да увеличи бъдещата данъчна печалба на купувача. Ако той придобие имота при вписана в нотариалния акт цена от 120 000 евро и по-късно го продаде за 210 000 евро, изходната величина за изчисляване на евентуалния облагаем доход ще бъде значително по-неблагоприятна, отколкото ако реалната придобивна цена от 200 000 евро е била надлежно вписана в нотариалния акт. Разбира се, конкретният доход може да е необлагаем при предпоставките на чл. 13, ал. 1, т. 1 ЗДДФЛ, но това зависи от вида и броя на имотите и от изтеклия срок на притежание. Не следва предварително да се разчита, че освобождаването непременно ще е приложимо.

4. Ограничена защита при вреди от нотариално действие

Когато са налице предпоставките за отговорност на нотариуса по чл. 73, ал. 1 ЗННД, законът ограничава отговорността до удостоверявания материален интерес. Занижената цена може да се окаже неблагоприятна именно когато купувачът търси обезщетение за вреди, свързани с нотариалното удостоверяване. Отговорността не възниква автоматично, необходимо е да бъдат доказани противоправно поведение, вреда, вина и причинна връзка, но изкуствено заниженият материален интерес допълнително отслабва защитата.

5. Проблеми при банково финансиране и доказване на произхода на средствата

Банките, нотариусите и другите задължени субекти прилагат мерки срещу изпирането на пари и следят икономическата логика на плащанията. Значителна сума, платена извън цената по нотариалния акт, може да предизвика допълнителни въпроси за основанието и произхода ѝ. При ипотечен кредит банката обичайно изисква плащанията и документите да са съгласувани. Скритата част от цената не само не е защитена от кредита, но може да осуети финансирането или да постави купувача в нарушение на договорените с банката условия.

Последици за продавача

1. Трудност да събере неплатената част от реалната цена

Ако част от реалната цена трябва да бъде платена след подписването на нотариалния акт, а купувачът откаже да я плати, продавачът ще трябва да докаже уговорка, различна от съдържанието на подписания от самия него акт. Това може да изисква разкриване на привидността на клаузата за плащане на продажната цена и едновременно с това да изложи продавача на данъчни и други последици. Така инструментът, избран за „икономия“, може да затрудни именно събирането на собственото му вземане.

2. Данъчни корекции, лихви и санкции

Когато доходът от продажбата е облагаем, физическото лице дължи данък върху действително придобития облагаем доход, а не върху произволно записана по-ниска сума. Чл. 33, ал. 5 ЗДДФЛ изрично предвижда, че продажната цена включва всичко придобито във връзка с продажбата, включително възнаграждение, различно от пари. При установяване на по-високата реална цена могат да последват допълнително установяване на задължения, лихви за забава и административни санкции. При продавач – търговец или дружество, могат да възникнат и допълнителни последици по ЗКПО, ЗДДС и счетоводното законодателство според конкретния статут на сделката.

Последици и за двете страни

•  Привидната клауза за цената може да стане предмет на отделен съдебен спор, който увеличава разноските и продължителността на защитата.
•  Плащането извън нотариалния акт може да бъде трудно обяснимо пред банка, приходна администрация, съд, наследници или кредитори.
•  Ако реалната цена надхвърля законовия праг за плащане в брой, плащането трябва да се извърши по предвидения в закона безкасов ред; разделянето на сумата или прикриването ѝ под друго основание не е сигурно решение, а нарушение на императивна правна норма.
•  При последващ спор всяка страна има интерес да се позове на различна версия: купувачът – на по-високата реално платена цена, а продавачът – на по-ниската документално отразена цена. Първоначалното съгласие за „икономия“ често изчезва заедно с добрите отношения.
•  Наследници, кредитори и трети лица могат да не са обвързани по същия начин от вътрешната уговорка и да оспорят нейното съдържание или противопоставимост.

Ниската цена не винаги е фиктивна

Страните по принцип са свободни да уговорят цена, различна от пазарната, включително по-ниска, когато това е действителната им воля. Самото отклонение от пазарната стойност не доказва наличие на симулация. Проблемът възниква, когато в нотариалния акт умишлено се посочва една цена, а действително е договорена и платена друга. Именно несъответствието между декларираното и реалното плащане поражда разгледаните рискове.

Разликата се оформя като „цена за обзавеждане“, каквото не съществува, къде е рискът?

Разпространен вариант е в нотариалния акт да се посочи по-ниска цена, а разликата да се плати по отделен договор за продажба на обзавеждане. Когато обзавеждане действително се продава и предава, това е действителна уговорка между страните, които сами определят каква е цената на продаваното движимо имущество – обзавеждане. Различен е казусът, при който обзавеждане в действителност няма и нищо не се предава, договорът съществува единствено за да оправдае плащането на прикритата част от цената на имота.

От гражданскоправна гледна точка такъв договор е привиден и следователно нищожен (чл. 26, ал. 2, предл. 5 ЗЗД). Той прикрива действителната уговорка – доплащане на цената на имота, чието действие се преценява по правилата на чл. 17, ал. 1 ЗЗД. Тъй като договорът за прехвърляне на недвижим имот изисква нотариална форма, действителността на прикритата уговорка за по-високата цена е най-малкото спорна. Практическият резултат е, че платената „за обзавеждане“ сума остава без сигурно правно основание.

За купувача рискът е двоен. При нищожност, разваляне на продажбата или съдебно отстраняване от имота тази сума не се връща автоматично като част от цената – купувачът трябва първо да разкрие симулацията при ограниченията за свидетелските показания по чл. 164 и чл. 165 ГПК. Ако пък се опита да си я върне на самостоятелно основание – поради непредадено обзавеждане, той се позовава на договор, за който сам знае, че е привиден, и се излага на възражението, че никаква престация не е била дължима.

За продавача рискът е огледален. Описаните в договора вещи формално се дължат – купувачът може да претендира предаването им или да развали договора за обзавеждане и да иска връщане на платеното в избран от него момент, включително след влошаване на отношенията. Продавачът ще трябва или да „изпълни“ несъществуващо задължение, или да разкрие симулацията с всички последици от това.

Данъчното измерение също не бива да се подценява. Схемата обичайно разчита на обстоятелството, че доходите на физическите лица от продажба на движимо имущество по принцип са необлагаеми (чл. 13, ал. 1, т. 2 ЗДДФЛ). При установяване на привидността обаче сумата се третира като част от цената на имота с произтичащите последици – допълнително установяване на задължения, лихви и санкции, включително възможност за ревизия по особения ред на чл. 122, ал. 1, т. 2 ДОПК при данни за укрити доходи. Декларирането на неверни обстоятелства може да постави и въпроса за административнонаказателна, а в определени хипотези и за наказателна отговорност.

Как да се постъпи правилно

•  Консултирайте сделката с адвокат;
• В нотариалния акт да се посочи пълната действително уговорена цена;
•  Начинът и сроковете на плащане да бъдат описани точно – аванс, остатък, банков кредит, условие за освобождаване на сумата;
•  Плащанията да се извършват по проследим банков път, когато законът го изисква или когато това е необходимо за защита на страните;
•  Предварителният договор, нотариалният акт, банковите преводи и счетоводните документи да съдържат необходимите индивидуализиращи данни;
•  Преди сделката да се изчислят реалните разходи. Често след сравнение със стойността на имота и размера на риска става ясно, че предполагаемата икономия не е разумна;
•  При специфично данъчно третиуране на сделката – продажба от дружество, регистрация по ДДС, поредица от сделки, кратък срок на притежание или свързани лица – да се направи предварителна правен анализ и консултация с данъчен екперт.

Заключение

Намаляването на продажната цена в нотариалния акт не е безобидна счетоводна техника. То прехвърля върху страните значителен доказателствен, данъчен и санкционен риск. За купувача най-съществена е опасността част от платеното да остане трудно доказуема и да увеличи бъдещото му данъчно облагане. За продавача – рискът да не може лесно да събере остатъка от реалната цена и да понесе последици за недеклариран доход. И за двамата остава подписаното потвърждение, че записаната сума е действително уговорената проажна цена.

Последиците от невярно посочената цена могат да се проявят години по-късно – при съдебен спор, данъчна проверка, препродажба, наследяване или принудително изпълнение. Затова правната сигурност изсиква сделката да отразяват действителната воля на страните.

Адвокатска кантора „д-р Гергана Върбанова“, гр. Варна, предоставя правни консултации и цялостно правно съдействие при покупко-продажба на недвижими имоти – проучване на собствеността и вещните тежести, подготовка и преглед на предварителни договори и нотариални актове, договаряне на продажната цена и начина на нейното плащане, както и представителство при нотариалното изповядване на сделката. Кантората консултира купувачи и продавачи относно дължимите данъци и такси, рисковете при посочване на цена, различна от действително уговорената, доказването на реално извършените плащания и последиците при недействителност или разваляне на сделката, както и при съдебно отстранение на купувача. За адвокат във Варна с опит в областта на вещното, облигационното и данъчното право при сделки с недвижими имоти, свържете се с кантората ни.

Настоящата статия има информативен характер и не представлява правен или данъчен съвет, нито индивидуална правна консултация. Нормативната уредба е съобразена с действащото законодателство към датата на публикуване.

The post Защо не трябва да се посочва по-ниска продажна цена в нотариалния акт appeared first on Адвокатска кантора.

Какво представлява договорът за дарение (чл. 225 ЗЗД)

Съгласно чл. 225, ал. 1 ЗЗД с договора за дарение дарителят отстъпва веднага и безвъзмездно нещо на дарения, който с благодарност го приема. Дарението се сключва със съгласието на двете страни, но поражда задължения по принцип само за дарителя, имуществото му се намалява, докато това на надарения се увеличава. Същностният белег на дарението е намерението да се надари, тоест да се извърши имуществено разместване без насрещна престация (безвъзмездно).

Форма на договора за дарение

Формата зависи от предмета на дарението. При дарение на недвижим имот се изисква нотариален акт (чл. 18 ЗЗД). Съгласно чл. 225, ал. 2 ЗЗД дарението на движими имущества трябва да стане в писмена форма с нотариално заверени подписи или чрез предаване, а на ценни книги, по надлежния начин за прехвърлянето им. Спазването на формата е условие за действителност, поради което при дарение на имот несключването му в предвидената от закона форма води до нищожност.

Нищожност и ограничения (чл. 226 ЗЗД)

Законът поставя няколко ограничения. Съгласно чл. 226 ЗЗД обещанието за дарение не произвежда действие; дарението, доколкото се отнася до бъдещо имущество, е нищожно; нищожно е и дарението, когато то или единственият мотив, поради който е направено, са противни на закона или на добрите нрави, както и когато наложените условия или тежест са невъзможни. Тези правила очертават границите, в които безвъзмездното разпореждане е валидно.

Има ли надареният задължения?

По правило дарението не поражда за надарения задължение да издържа или да се грижи за дарителя, то не е възмездна сделка и не разменя имущество срещу грижа. Срещу полученото обаче надареният има морално задължение за признателност към дарителя. Това морално задължение при определени обстоятелства се трансформира в правно и подлежи на санкция чрез отмяна на дарението. Извън това, задължения за надарения могат да възникнат в две специфични хипотези, при дарение с тежест и при поискана издръжка.

Дарение с тежест (модус)

Допустимо е дарението да бъде направено с тежест (модус), например със задължение надареният да изпълни определено действие или да понесе определена тежест в полза на дарителя или на трето лице. Тежестта не превръща дарението във възмезден договор, но обвързва надарения да я изпълни в рамките на стойността на дареното. Неизпълнението на тежестта може да обоснове искане за изпълнение на задължението или за отмяна на дарението, доколкото тежестта е била уговорена като условие на дарението.

Задължение за издръжка на нуждаещия се дарител

Втората хипотеза произтича пряко от закона. Когато дарителят изпадне в трайна нужда и поиска издръжка от надарения, моралното задължение за признателност се превръща в правно задължение. Ако то не бъде изпълнено, е налице основание за отмяна на дарението по чл. 227, ал. 1, б. „в“ ЗЗД. Важно е да се подчертае, че искът по тази разпоредба не е иск за издръжка, а санкцията чрез отмяна на дарението и връщане на дареното.

Отмяна на дарението поради непризнателност (чл. 227 ЗЗД)

Хипотезите за отмяна на дарението са изчерпателно изброени в чл. 227, ал. 1 ЗЗД и не подлежат на разширително тълкуване, нито на прилагане по аналогия. Дарението може да бъде отменено, когато надареният: (а) умишлено убие или се опита да убие дарителя, неговия съпруг или дете, или е съучастник в такова престъпление, освен ако деянието е извършено при обстоятелства, изключващи наказуемостта; (б) набеди дарителя в престъпление, наказуемо с лишаване от свобода не по-малко от три години, освен ако набедяването се преследва по тъжба и такава не е подадена; и (в) отказва да даде на дарителя издръжка, от която той се нуждае.

Общото между трите основания е, че отмяната е санкция за обществено укоримо поведение на надарения, изразяващо непризнателност. Именно затова основанието по б. „в“ предполага степен на укоримост, сходна с тази при останалите основания.

Предпоставки по чл. 227, ал. 1, б. „в“ ЗЗД

За уважаване на иска за отмяна поради недаване на издръжка трябва да са налице кумулативно три предпоставки: трайна (а не инцидентна) нужда на дарителя от издръжка; отправено от дарителя до надарения искане за издръжка; и отказ на надарения, изричен или мълчалив, да я даде. Докато дарителят не поиска издръжка, задължението на надарения остава морално и неизпълнението му не е скрепено със санкция.

Срок за предявяване и действие спрямо трети лица

Искът за отмяна се предявява в едногодишен срок, откакто на дарителя са станали известни основанията за отменяване на дарението (чл. 227, ал. 3 ЗЗД). До изтичането на този срок искът може да бъде предявен и от наследниците на дарителя, ако той е починал преди това. Предварителният отказ от иска е нищожен (чл. 227, ал. 4 ЗЗД).

Съгласно чл. 227, ал. 5 ЗЗД отмяната на дарението не засяга правата, които трети лица са придобили върху подарените имоти преди вписването на исковата молба. Затова при риск от разпореждане с имота е съществено своевременното вписване на исковата молба, в противен случай дарителят може да остане само с облигационна претенция, без вещноправно действие спрямо третите лица.

Практически изводи

За дарителя – ако очаквате, че в бъдеще може да се нуждаете от грижа или издръжка, дарението не Ви гарантира това автоматично. Препоръката на нашата кантора е да се консултирате с адвокат, с когото да обсъдите възможните варианти, които ще отговарят най-добре на очакванията Ви. За надарения – приемането на дарение не поражда задължение за издръжка, освен ако дарителят изпадне в трайна нужда и поиска такава, а Вие имате възможност да я давате. И за двете страни е препоръчителна консултация с адвокат преди пристъпване към дарствения акт, тъй като формата, мотивът и евентуалните условия имат пряко значение за бъдещите отношения между страните.

Адвокатска кантора „д-р Гергана Върбанова“, гр. Варна, предоставя правни консултации, съдействие при подготовка и преглед на документи, както и процесуално представителство по въпроси, свързани с дарение на недвижими имоти, парични средства и други имущества. Кантората консултира както дарители, така и надарени лица относно правните последици от дарението, възможните рискове, отношенията между страните, въпросите на издръжката, запазената част на наследниците, както и основанията за оспорване, унищожаване или отмяна на дарение. За адвокат във Варна, който ще прецени конкретните факти по Вашия случай и ще Ви даде реалистична оценка на възможностите, се свържете с кантората ни.

The post Договорът за дарение и задълженията на надарения: има ли „условия“ зад безвъзмездния акт appeared first on Адвокатска кантора.

Договорът за издръжка и гледане не е изрично уреден в действащото българско законодателство, но е признат от съдебната практика като допустим и действителен договор, основан на принципа на свободата на договаряне. Алеаторният характер на договора за гледане и издръжка произтича от обстоятелството, че дължимите от приобретателя издръжка и гледане не са предварително определени по обем и продължителност, а зависят от нуждите, здравословното състояние и продължителността на живота на прехвърлителя. При договор срещу издръжка и гледане задължението на приобретателя е единно и неделимо – то включва както предоставяне на материална издръжка, така и полагане на ежедневни грижи. Съдебната практика приема, че предоставянето само на парични средства без реални грижи, както и полагането на грижи без осигуряване на необходимата издръжка, може да представлява неизпълнение на договор за издръжка и гледане и да бъде основание за неговото разваляне.

Разваляне на договор за гледане и издръжка е допустимо единствено по съдебен ред, тъй като предмет на договора е недвижим имот. Правното основание се съдържа в чл. 87, ал. 3 ЗЗД. Потестативното право за разваляне на договора се погасява с общата петгодишна давност, като за всяко отделно неизпълнение започва да тече нов давностен срок. Това означава, че иск за разваляне на договор за издръжка и гледане може да бъде предявен и години след сключването на договора, ако е налице неизпълнение през последните пет години.

Основният въпрос при всеки съдебен спор за договор за издръжка и гледане е дали неизпълнението е съществено. Съгласно чл. 87, ал. 4 ЗЗД разваляне не се допуска, когато неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед интереса на кредитора. Именно по този въпрос е формирана богата съдебна практика на ВКС относно разваляне на договор за гледане и издръжка.ВКС последователно приема, че преценката дали неизпълнението е съществено не е само количествена, а и качествена. Съдът отчита всички конкретни обстоятелства – възрастта на прехвърлителя, здравословното му състояние, нуждата от постоянни грижи, характера на неизпълнението и отражението му върху физическото и психическото състояние на лицето. Поради това кратък период на липса на грижи може да бъде достатъчен за разваляне на договор за издръжка и гледане, когато прехвърлителят е тежко болен или зависим от чужда помощ.

В съдебната практика се приема, че когато кредиторът-прехвърлител необосновано отказва да приема дължимите грижи и издръжка или по друг начин препятства изпълнението, липсата на необходимото съдействие може да изключи виновния характер на евентуалното неизпълнение от страна на приобретателя. В подобни хипотези последният разполага и с възможност да поиска от съда трансформация на задължението в паричен еквивалент, с оглед осигуряване на надлежно изпълнение независимо от поведението на кредитора.

При уважаване на иска за разваляне на договор за издръжка и гледане настъпва обратно действие – страните следва да върнат полученото. Прехвърлителят или неговите наследници възстановяват правото си на собственост върху имота, а приобретателят може да претендира обезщетение за реално извършените разходи и положените грижи.

Правото да се иска разваляне на договор за издръжка и гледане е наследимо. След смъртта на прехвърлителя неговите наследници могат да предявят иск за разваляне на договора съобразно наследствения си дял, ако приживе не е било налице точно изпълнение на задълженията.

В практиката делата за разваляне на договор за гледане и издръжка са изключително сложни. От съществено значение са медицинската документация, свидетелските показания, експертизите, банковите преводи, както и всички доказателства, установяващи реалното изпълнение или неизпълнение на задълженията по договора. Именно поради това навременната правна консултация и правилно изградената процесуална стратегия са от решаващо значение за успешния изход на подобни съдебни производства.

Настоящата статия има единствено информационен характер и не представлява правна консултация, правно становище или съвет. Изложеното не може да замести индивидуална консултация с адвокат, тъй като всеки конкретен случай следва да бъде преценяван с оглед неговите специфични особености, относими доказателства и приложима съдебна практика. Адвокатска кантора „д-р Гергана Върбанова“ – Варна предоставя правни консултации и процесуално представителство по спорове, свързани с договори за издръжка и гледане, включително при разваляне на договор за издръжка и гледане, защита на права на наследници, искове по чл. 87 ЗЗД, спорове относно неизпълнение на задължения за грижи и издръжка, както и процесуална защита при дела, свързани с прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за гледане и издръжка. Кантората осигурява цялостна правна помощ при подготовка на искови молби, събиране и анализ на доказателства, процесуално представителство пред съд и изграждане на стратегия по сложни наследствени и имуществени спорове.

The post Разваляне на договор за издръжка и гледане – кога е възможно и какво приема съдебната практика appeared first on Адвокатска кантора.

Защо непълнолетният приема наследство само по опис

Съгласно чл. 61, ал. 2 от Закона за наследството недееспособните лица приемат наследство само по опис. Малолетните, като изцяло недееспособни, попадат пряко в приложното поле на тази разпоредба. Непълнолетните – т.е. лицата, навършили 14-годишна, но ненавършили 18-годишна възраст – са ограничено дееспособни и също попадат в обхвата на нормата. В този смисъл законът изисква приемането на наследството от малолетно или непълнолетно лице да се извърши само и единствено по опис. Целта на задължителното приемане по опис е защитна – когато наследството се приема по опис, наследникът отговаря за задълженията на наследодателя само до размера на полученото имущество – до стойността на получените активи. Така детето никога не може да бъде поставено в положение, при което задълженията на починалия надхвърлят придобитите от детето права, т.е. не може да поеме дълговете на наследодателя само поради факта на наследяване. Приемането по опис се извършва по реда на чл. 61 – чл. 66 ЗН – с писмено заявление до районния съд по местооткриване на наследството, подадено от законния представител на детето. Съдът изготвя опис на наследственото имущество, а приемането поражда действие от момента на заявлението. Приемането по опис само по себе си не предоставя свободна възможност за разпореждане с наследеното имущество. Съгласно чл. 130, ал. 3 СК извършването на действия на разпореждане с недвижими имоти, с движими вещи чрез формална сделка (нотариален акт, нотариална заверка), с влогове и с ценни книги, принадлежащи на детето, се допуска само с разрешение на районния съд по настоящия адрес на детето и само ако разпореждането не противоречи на интереса му. Производството е охранително, образува се по молба на законния представител – родителя или настойника, и изисква представяне на доказателства, установяващи кои са страните по предвидената сделка, какво е имуществото – предмет на разпореждане, на каква цена и при какви условия ще се извърши, и по-важното – какво е конкретното предназначение на средствата, ако се касае за продажба. Съдът е длъжен да прецени всички обстоятелства от значение за интереса на детето и да постанови разрешение само когато е убеден, че извършването на разпоредителната сделка е в интерес на детето. Съгласно чл. 130, ал. 4 СК – дарение, отказ от права, даване на заем и обезпечаване на чужди задължения, извършени от родител от името на детето или от непълнолетния със съгласие на родителя, са нищожни. Законодателят изначално е преценил, че тези действия са неблагоприятни за детето и ги е забранил абсолютно – без каквато и да е възможност за съдебно разрешение.

Противоречивата практика и нуждата от постановяване на Тълкувателно решение

Преди постановяването на тълкувателното решение в практиката на съдилищата съществуваше противоречие по два основни въпроса. Първият въпрос – допустим ли е отказ от наследство от непълнолетен. Част от съдилищата приемаха, че е допустим, като подлежи на преценка по чл. 130, ал. 3 СК. Други застъпваха обратното становище – че представлява отказ от права по смисъла на чл. 130, ал. 4 СК и е недопустим. Вторият въпрос беше дали приемането по опис е предпоставка за разрешението по чл. 130, ал. 3 СК. Практиката беше разнородна – от изискване за доказване на формалното приемане, до зачитане на конклудентни действия за достатъчни.

С Тълкувателно решение № 1/2021 г. от 23.01.2024 г. ВКС прие, че отказът от наследство от малолетен или непълнолетен е недопустим, тъй като представлява отказ от права по смисъла на чл. 130, ал. 4 СК. Правото, което възниква при откриване на наследството, е правото на наследяване – възможността да се придобие наследството. Отказът от наследство представлява отказ именно от това право, поради което попада в забраната на закона и е нищожен. По втория въпрос ВКС приема, че представянето на доказателства за приемане по опис е задължителна предпоставка за даване на разрешение по чл. 130, ал. 3 СК. Непълнолетният не може да приеме наследството с конклудентни действия. Подаването на молба за разрешение не представлява приемане и не може да замести формалното изявление по реда на Закона за наследството. С Тълкувателното решение се въвежда ясна последователност, а именно: първо приемане на наследството по опис, а след това подаване на молба за разрешение за разпореждане с имущество. Тълкувателно решение № 1/2021 г. от 23.01.2024 г. на ОСГК на ВКС дава окончателен и задължителен отговор на въпросите относно наследяването от непълнолетни. Защитата на детето е изградена на два нива – ограничаване на отговорността чрез приемане по опис и съдебен контрол върху разпореждането с имуществото. Практическият извод е, че всяко действие следва да се предприема при стриктно спазване на последователността и след предварителна правна преценка, тъй като пропуските водят до неблагоприятни правни последици, а оттам – и до значителни разноски.

Кратки отговори на често задавани въпроси

Може ли непълнолетен да се откаже от наследство? Не. Съгласно Тълкувателно решение № 1/2021 г. на ОСГК на ВКС, отказът от наследство от малолетен или непълнолетен е нищожен.

Как се приема наследство от малолетно или непълнолетно лице? Само по опис – с писмено заявление до районния съд по местооткриване на наследството, подадено от законния представител на детето. Приемането с конклудентни действия е недопустимо.

Нужно ли е разрешение на съда, за да се продаде наследен имот на дете? Да. Съгласно чл. 130, ал. 3 от Семейния кодекс, всяко разпореждане с недвижим имот, влог или ценни книги, принадлежащи на непълнолетен, изисква предварително разрешение от районния съд по настоящия адрес на детето.

Каква е последователността – приемане на наследството по опис или молба до съда? Първо се приема наследството по опис, след което се подава молба за разрешение за разпореждане. Обратният ред е недопустим съгласно ТР № 1/2021 г. на ВКС.

Адвокатска кантора „Гергана Върбанова“ – Варна предлага правни консултации и процесуално представителство в областта на наследственото и семейното право, включително при приемане на наследство по опис, защита интересите на малолетни и непълнолетни наследници, както и водене на производства за издаване на разрешения по чл. 130, ал. 3 СК за разпореждане с наследствено имущество.

The post Приемане на наследство по опис от непълнолетен и разрешение за разпореждане с наследствено имущество – правна уредба и новото тълкувателно решение на ВКС appeared first on Адвокатска кантора.

Съгласно чл. 227, ал. 1, т. 2 ЗЗД дарението може да бъде отменено, когато дареният отказва да даде на дарителя издръжка, от която той се нуждае. Тази разпоредба отразява идеята, че макар дарението да е безвъзмездно, то предполага определено морално и правно задължение на дарения към дарителя, особено в случаите, когато последният изпадне в състояние на нужда. Правото на издръжка не възниква автоматично, а след отправяне на покана от страна на дарителя за предоставяне на необходимата издръжка. Едва при отказ или бездействие от страна на дарения дарителят може да пристъпи към предявяване на иск за отмяна на дарението по чл. 227 ЗЗД.

Отправянето на писмена покана до дарения има съществено значение както от доказателствена, така и от процесуална гледна точка. Правото да се иска отмяна на дарението се погасява в едногодишен срок от момента, в който е възникнало основанието за отмяна. Това означава, че срокът започва да тече от момента, в който дареният откаже или фактически не предостави на дарителя необходимата издръжка. В съдебната практика този срок се приема за давностен, а не за преклузивен. Това означава, че съдът не следи за изтичането му служебно – правото да се иска отмяна на дарението по съдебен ред ще бъде погасено само ако в рамките на делото надареният направи изрично възражение за изтекла давност. Поради това своевременното предприемане на действия от страна на дарителя има съществено значение за успешното реализиране на правото му.

За да бъде уважен искът за отмяна на дарение на това основание, следва да се установи наличието на няколко съществени предпоставки. На първо място е необходимо да съществува действителен договор за дарение, сключен при спазване на предвидената в закона форма. Когато предмет на дарението е недвижим имот, договорът трябва да бъде сключен с нотариален акт съгласно изискването на чл. 18 ЗЗД. Искът за отмяна на дарение на недвижим имот поради непредоставяне на издръжка на дарителя е една от най-често срещаните хипотези дела по чл. 227 ЗЗД.

На следващо място трябва да се установи, че дарителят действително се нуждае от издръжка. Тази нужда следва да бъде реална и съществена, а не хипотетична или временна. Най-често тя се проявява в ситуации на напреднала възраст, сериозно здравословно състояние, липса на доходи или обективна невъзможност лицето да се издържа самостоятелно.

Съдебната практика приема, че при иск за отмяна на дарение поради отказ за предоставяне на издръжка съдът следва да прецени цялостното имуществено състояние на дарителя. Това включва както наличните парични средства, така и всички други имущества (активи), от които дарителят може да реализира доход. Когато се определя размерът на месечните средства, с които дарителят разполага, се вземат предвид не само доходите под формата на заплата или пенсия, но и различни добавки, спестявания, получени суми от продажби, наеми, реализирани печалби от инвестиционни инструменти, както и други допълнителни доходи, които дарителят реално може да реализира от свое имущество.

Освен имущественото състояние на дарителя, от съществено значение е и финансовото състояние и възможностите на дарения. Задължението за издръжка не е абсолютно и не възниква във всички случаи. Не е налице непризнателност респективно основание за отмяна на дарението, когато дареният обективно няма достатъчно средства да предостави издръжка или когато даването ѝ би поставило него или лицата, към които има законово задължение за издръжка, в по-неблагоприятно положение от това на дарителя. В тези случаи се приема, че е налице обективна невъзможност за изпълнение, а не виновен отказ за предоставяне на издръжка. В този смисъл с Тълкувателно решение № 1 от 21.10.2013 г. по тълкувателно дело № 1/2013 г. на Общото събрание на гражданската колегия на Върховния касационен съд, са дадени изрични разяснения и посоченото решение има ключово значение за практиката по делата за отмяна на дарение поради непредоставяне на издръжка на дарителя. От особено значение в съдебната практика е тълкуването на понятието „необходима издръжка“. Върховният касационен съд последователно приема, че това понятие обхваща средствата, необходими за осигуряване на нормалното съществуване на дарителя, включително разходите за храна, облекло, жилище, лекарства, включително за медицински грижи, болногледач или настаняване в специализирано заведение. Преценката на съда се извършва винаги спрямо конкретните обстоятелства, като се вземат предвид възрастта, здравословното състояние и социалното положение на дарителя.

В практиката се срещат и случаи, при които дарението е прикрито под формата на привидна покупко-продажба. Това се случва най-често при прехвърляне на недвижими имоти между близки роднини, когато страните формално оформят сделката като продажба, но реалната им воля е имотът да бъде прехвърлен безвъзмездно. Съгласно чл. 26, ал. 2 ЗЗД привидната сделка е нищожна, а прикритата сделка поражда действие, ако отговаря на изискванията за нейната действителност. В тези случаи, ако се установи, че зад привидната продажба стои дарение, се открива възможност за прилагане на правилата на чл. 227 ЗЗД относно отмяната на дарението.

Разпоредбата на чл. 227, ал. 1, т. 2 ЗЗД изпълнява важна социална функция, като предоставя правна защита на дарителя в случаите, когато след извършване на дарението той изпадне в нужда, а дареният отказва да му осигури необходимата издръжка. Успешното реализиране на това право изисква внимателна преценка на конкретните обстоятелства по казуса, своевременно предприемане на действия и събиране на необходимите доказателства.

Екипът на адвокатска кантора „д-р Гергана Върбанова“ предоставя правни консултации и осъществява процесуално представителство по дела, свързани с отмяна на дарение, включително при отказ за предоставяне на издръжка по чл. 227 от Закона за задълженията и договорите, както и по спорове относно дарение на недвижими имоти и други имущества. Правната помощ обхваща анализ на конкретната фактическа обстановка, подготовка на необходимите документи и процесуално представителство в съдебно производство за отмяна на дарение, при съобразяване с действащата правна уредба и релевантната съдебна практика.

The post Отмяна на дарение поради отказ за предоставяне на издръжка appeared first on Адвокатска кантора.

С Решение № 755/17.12.2025 г., постановено по гр. д. № 3311/2024 г. на Върховния касационен съд (ВКС), съдебният състав е постановил разрешение, което се отклонява от трайно установената съдебна практика относно упражняването на фактическата власт от лице, допуснато да ползва недвижим имот в рамките на фактическо съжителство.

До постановяване на цитираното решение практиката на ВКС последователно приема, че когато фактическата власт върху имота е установена в резултат на фактическо съпружеско съжителство, тя по правило представлява търпими действия, основани на личните отношения със собственика и на неговото съгласие, поради което тези търпими действия не представляват владение по смисъла на чл. 68, ал. 1 ЗС и в полза на лицето не тече придобивна давност. Липсата на ясно и недвусмислено намерение за своене, противопоставено на титуляря на правото на собственост, е водещият аргумент, на който съдебната практика основава отказа да признае вещноправни последици на подобно ползване, независимо от неговата продължителност и интензитет, доколкото самото упражняване на фактическа власт, обусловено от лични отношения и търпяно от собственика, не трансформира по своя характер държането във владение и не може да замести изискуемия елемент на animus domini.

В трайната си и непротиворечива практика ВКС разглежда т.нар. търпими действия като прояви на фактическа власт, които не пораждат вещноправни последици и не могат да бъдат квалифицирани като владение по смисъла на чл. 68, ал. 1 ЗС. Съдът приемаше, че когато ползването на недвижим имот се осъществява със знанието и съгласието на титуляря на правото на собственост и се основава на лични или други отношения между страните, включително в хипотезите на фактическо съпружеско съжителство, извършваните действия по обитаване, поддръжка, ремонти, подобрения и заплащане на консумативни разходи по правило представляват търпими действия. Те се разглеждаха като естествено следствие от общото ползване на жилището и от съществуващите лични отношения, поради което съдът приемаше, че не могат да обосноват наличие на владение и начало на придобивна давност.

В обсъжданото решение ВКС приема, че търпимите действия се отличават с “откъслечност и несистемност“. В доктрината обаче е прието, че правната същност на търпимите действия се извежда не от тяхната честота или продължителност, а от основанието, на което се упражняват. ВКС нееднократно е давал разяснения, че търпимите действия се определят като действия, извършвани със знанието и съгласието на собственика, произтичащи от лични, семейни или фактически отношения и лишени от намерение за своене. Следователно те могат да бъдат постоянни, продължителни и системни, без това да променя правната им квалификация като търпими.

В решението ВКС изрично приема, че интензитетът и продължителността на търпимите действия сами по себе си не са достатъчни да трансформират търпимите действия във владение, тъй като липсва субективният елемент на владението – намерението за своене (animus domini). Подобно разрешение, разглеждано извън конкретната фактическа обстановка, може да породи риск от правна несигурност. По начало при фактическо съжителство повечето действия, които обичайно биха се възприели като „собственически“ – обитаване, поддържане, ремонти, подобрения, плащане на разходи – се осъществяват именно по силата на личната връзка и със съгласието на собственика. Поради това те трудно могат да бъдат разграничени като действия, с които се отрича чуждото право, тъй като външно изглеждат напълно съвместими с търпимото ползване. Изискването за ясно и недвусмислено противопоставяне предполага поведение, което по правило е трудно съвместимо с фактическото съжителство.

В разглежданото решение ВКС приема, че продължителното фактическо съжителство, съвместното обитаване на имота за период над двадесет години, извършването на съществени преустройства и подобрения, участието в управлението на етажната собственост и публичното демонстриране на поведение като съсобственик могат да бъдат преценени като надхвърлящи рамките на търпимите действия и да обосноват извод за установено съвладение. Според съда това съвладение е било явно, трайно и несмутено и е довело до придобиване по давност на ½ идеална част от имота. Подобен подход поражда въпроси от принципен характер, тъй като допуска интензитетът и продължителността на фактическите действия да придобият съществено значение при преценката за наличие на намерение за своене (animus domini). Необходимо е ясно разграничаване между търпимите действия, произтичащи от личните отношения между страните и търпени от титуляря на правото на собственост, и проявите на фактическа власт, които обективират намерение за своене и формират субективния елемент на владението. Това разграничаване е от съществено значение за съвместимостта на съдебната практика с установените критерии на вещното право и за запазването на правната сигурност при прилагането на института на придобивната давност.

Решението създава и диспропорция, тъй като при сходна житейска ситуация, но в хипотезата на сключен граждански брак, законодателят изрично е изключил възможността за придобивна давност между съпрузи. Съгласно чл. 115, б. „в“ ЗЗД давност между съпрузи не тече, докато бракът съществува, поради което дори когато имотът е придобит от единия съпруг непосредствено преди сключването на брака и през целия период на брачното съжителство другият съпруг упражнява фактическа власт, участва в стопанисването и извършва подобрения, той е лишен от възможността да се позове на придобивна давност. В този смисъл се достига до неравнопоставеност, при която фактическото съжителство се оказва в по-благоприятно положение от брака – институт на семейното право. Подобно разрешение разклаща систематичната логика на правната уредба, тъй като чрез разширително тълкуване на владението при фактическо съжителство се допуска постигане на резултат, който законодателят съзнателно е изключил при брачните отношения.

Въпреки подробните мотиви и стремежа на съда да постигне справедлив резултат с оглед на житейската логика в конкретния казус, Решение № 755/2025 г. следва да бъде възприемано по-скоро като съдебна практика, обусловена от специфичните особености на разглеждания случай. Съдебният акт открива широко поле за дискусия и анализ, но неговото възприемане и прилагане като общо правило би могло да постави под въпрос последователността на утвърдената съдебна практика в материята на придобивната давност при фактическо съжителство.

Екипът на адвокатска кантора „д-р Гергана Върбанова“ оказва правни консултации и процесуално представителство по спорове за собственост и придобивна давност, включително при фактическо съпружеско съжителство, като защитава интересите на клиентите ни съобразно конкретния казус, действащото законодателство и съдебната практика.

The post Търпими действия или владение: придобиване на недвижим имот по давност при фактическо съжителство appeared first on Адвокатска кантора.